Správa bytových domov

                          – riešenie nedoplatkov

Otázku nedoplatkov a riešenie „neplatičov“ pozná takmer každý, kto býva v bytovom dome. Je to častý jav a mnoho krát je riešenie, i keď zdanlivo jednoduché, zdĺhavé a veľmi náročné. Dnes si teda stručne povieme základné kroky, ktoré by sme mali absolvovať, aby sme sa mohli domôcť prostriedkov, ktoré nám na účte domu chýbajú.

 

Čo teda robiť, keď vznikne dlh?

V prvom rade je potrebné vlastníka – dlžníka upozorniť. Takto malicherná vec, ale často býva pre niektorých problematická. Mnohokrát radíme predsedom spoločenstiev, ktorí argumentujú: „Veď som ho upozornil a zakaždým, keď ho stretnem, mu to pripomeniem.“ Prípadne ak povieme, že je potrebné poslať upomienku, resp. výzvu na úhradu, opýtajú sa, či ju stačí hodiť do schránky. No povedzme si úprimne, pokiaľ by išlo u dlžníka o zabudnutie alebo nejakú náhodnú chybu, samozrejme aj takáto pripomienka by postačovala. Veľakrát ale nejde len o pozabudnutie alebo nevšimnutie si a vtedy už by sme mali pristúpiť nie len k písomnej forme, ale k tzv. preukázateľnej písomnej forme, a teda hovoriť o doručení tak, aby sme mali doklad, že sme tak urobili. Druhou – nemenej dôležitou otázkou je, aby naša výzva, upomienka bola určená vlastníkovi, bola písaná jasne s presne uvedenou čiastkou k stanovenému dátumu, tiež by mala obsahovať aj všetky identifikačné údaje, ktoré prípadne od dlžníka požadujeme a rovnako aj účet, na ktorý chceme, aby bola uhradená. I keď zväčša číslo účtu je rovnaké ako pre prípad mesačných záloh, no i tak je správne uviesť všetky údaje, aby dlžník mal možnosť bez akýchkoľvek problémov dlh uhradiť. Túto možnosť sme povinní mu dať vždy, v ktoromkoľvek štádiu vymáhania.

Aké by bolo jednoduché, ak by na našu výzvu každý dlžník zareagoval úhradou. Pravdou však je, že tento krok je často len prvým krokom a akonáhle zistíme, že po prvom, prípadne druhom či treťom upozornení k platbe nedošlo, zrejme nepôjde už len o pozabudnutie a budeme zvažovať ďalšie kroky.

Ďalším krokom môže byť žaloba na súd. Keďže väčšina predsedov spoločenstiev nemá právnické vzdelanie a koncipovanie návrhu na súd by pre niekoho mohlo byť náročné, býva zvykom osloviť advokátsku kanceláriu, ktorá sa orientuje na problematiku vymáhania dlhov, najlepšie spojených s bývaním. Tá nám potom nie len pomôže naformulovať návrh, ale bude nás aj zastupovať v prípadnom spore, pokiaľ by došlo k vytýčeniu pojednávania. Je dobré dbať aj na výber advokáta, pretože aj advokáti majú rôzne zameranie a pokiaľ sa tejto problematike nevenuje, môže to pre nás byť nevýhodnejšie. Zároveň advokát znalý problematiky vie aj odborne posúdiť, či všetky naše doterajšie kroky budú dostatočné pre súd, správne nás usmerní, aby sme zvýšili pravdepodobnosť úspechu v samotnom procese. Po uhradení súdneho poplatku, môžeme proces ovplyvniť iba tak, že budeme mať dostatočne a správne pripravenú dokumentáciu a pravidelne budeme sledovať, či nedošlo k čiastočnej, resp. celkovej úhrade. Akúkoľvek zmenu dlhu je potrebné konzultovať s advokátom, a prípadné zníženie dlhu predložiť aj súdu. Ak sa nám však dlh zvyšuje, nemusí po každom zvýšení nasledovať zvyšovanie žalovanej čiastky, pretože by sme si mohli odďaľovať vymoženie, no je vhodné zvážiť prípadnú ďalšiu žalobu. Počas súdneho sporu alebo po vydaní a správoplatnení platobného rozkazu alebo rozhodnutia súdu môže teda kedykoľvek dôjsť k úhrade. Žiaľ však pre mnohých vlastníkov ani toto nie je dostatočný stimul, aby si dlžobu riadne uhradili, dlh neustále narastá a my sa nevieme ani po dlhšej dobe dostať k financiám od dlžníka, takže s platným rozhodnutím/platobným rozkazom súdu postúpime na súdnu exekúciu. I tu vždy musíme dôkladne evidovať prípadné úhrady a o každej zmene a úhrade informovať exekútora, aby nedošlo k vymáhaniu už uhradenej čiastky. Mnohokrát je táto účinná, no i tak sa môže stať, že k vymoženiu nedôjde, dlh nám neustále narastá, dom sa môže dostať do platobnej neschopnosti.

Následne prichádza do úvahy možnosť výkonu záložného práva, tzv. dobrovoľnou dražbou. Tu máme povinnosť nie len zaslať samotnú  upomienku, no je našou povinnosťou vlastníka informovať o začatí výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Mali by sme si však skontrolovať, či zákonné záložné právo máme aj zapísané v liste vlastníctva a pokiaľ nie, urobiť tak či už sami alebo prostredníctvom advokáta. Prv než pristúpime k výkonu záložného práva, musíme mať súhlas vlastníkov a až so súhlasom nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome môžeme k dražbe pristúpiť. Aj tu budeme potrebovať odbornú pomoc, dražobnú spoločnosť, ktorá je oprávnená dražby vykonávať. Po výbere pre nás najvhodnejšej (najmä z pohľadu miesta a skúseností) a podpise zmluvy by nás mala spoľahlivo previesť celým procesom až do úplného vydraženia a zaslania výťažku dražby. Ani tu nám však povinnosti nekončia, pretože okrem viackrát spomínanej potreby pravidelnej kontroly úhrad od dlžníka a aktualizácie údajov, aby dlžník v ktoromkoľvek okamžiku tohto procesu až do začiatku samotného termínu dražby mal možnosť uhradiť, máme povinnosť výťažok dražby po odpočítaní nákladov dražby a nám prislúchajúcej úhrade dlhu vrátane príslušenstva tento zaslať dlžníkovi, resp. ak sme neboli jediným záložným veriteľom, nám neprislúchajúcu časť výťažku dražby zaslať do notárskej úschovy pre ostatných záložných veriteľov a všetkým následne zaslať oznámenie o vyúčtovaní a uschovaní výťažku dražby u toho ktorého notára.

V prípade, že sa dostaneme do situácie, že musíme zvážiť tieto kroky, buďme dôslední, dajme si záležať na tom, aby sme, keď už nevieme situácii zabrániť, postupovali s najlepším vedomím a svedomím, aby sme predišli prípadným následným sporom.

Článok vás mal upozorniť na základné postupy, ak by ste potrebovali detailnejšie vysvetlenia, aj tejto téme sa venujeme na spoločných seminároch organizovaných Občianskym združením Pre náš dom.

Prajem Vám mnoho úspechov a čo najviac platiacich vlastníkov vo Vašom dome.

Autor článku: Ing. Marta Pelikánová

DOModern, spol. s r.o.
Medveďovej 19
851 04 Bratislava